3194 Sayılı İmar Kanunu Çerçevesinde Prefabrik Yapılar

Prefabrik ev, yapı elemanlarının tamamının veya önemli bir kısmının fabrika ortamında önceden üretilerek, kurulacağı arsaya taşınması ve burada birleştirilmesi suretiyle oluşturulan konut türüdür. Prefabrik yapılar; çelik, hafif çelik, beton veya kompozit malzemeler kullanılarak üretilebilmekte ve tek katlı ya da çok katlı olarak tasarlanabilmektedir.

Prefabrik ev, üretim tekniği bakımından klasik betonarme yapılardan farklı olmakla birlikte, tek başına ayrı bir hukuki statüye sahip değildir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. maddesinde yapı; karada ve suda, sürekli veya geçici, resmi veya özel, yer altı veya yer üstünde inşa edilen, sabit veya hareketli bütün tesisler olarak tanımlanmıştır. Bu geniş tanım karşısında prefabrik evler de yapı kavramı içerisinde yer almakta olup, yalnızca fabrikada üretilen modüllerin arazi üzerinde birleştirilmesi suretiyle inşa edilmeleri, onları imar mevzuatının kapsamı dışına çıkarmamaktadır. Prefabrik ev, yalnızca yapım tekniği bakımından geleneksel yapılardan ayrılmasına rağmen karşılık hukuki niteliği itibariyle geleneksel yapılarla aynı hukuki niteliğe tabidir.

Bu nedenle, prefabrik evlerin kurulacağı taşınmazın yürürlükteki imar planına uygun olması ve kural olarak yapı ruhsatı alınması gerekmektedir. Yapı ruhsatı, idarenin planlama esasları, yapı güvenliği, çevre düzeni ve kamu yararı bakımından yaptığı ön inceleme sonucunda verdiği idari izindir. Ruhsat alınmaksızın veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen prefabrik yapılar hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca yapının mühürlenmesi ve yıkımı, 42. maddesi uyarınca ise idari para cezası uygulanması mümkündür. Dolayısıyla prefabrik yapının betonarme, çelik veya ahşap malzemeden yapılmış olması bu yaptırımların uygulanmasını engellemez.

Bununla birlikte, uygulamada prefabrik evlerin taşınabilir nitelikte olduğu gerekçesiyle ruhsat zorunluluğunun bulunmadığı yönünde yanlış bir kanaat oluşabilmektedir. Oysa hukuki değerlendirmede esas alınan ölçüt, yapının üretim tekniği değil, arazi üzerindeki kullanım amacı ve fiili durumudur. Zemine sabitlenen, altyapı bağlantıları yapılan ve sürekli iskân amacıyla kullanılan prefabrik yapılar, imar hukuku bakımından yapı niteliğini kazanır ve genel ruhsat rejimine tabi olur. Buna karşılık, kısa süreli kullanım amacıyla kurulan ve kalıcı nitelik taşımayan bazı geçici yapılar bakımından ilgili mevzuatta istisnai düzenlemeler bulunabilmekteyse de bu durum somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Danıştay'ın yerleşik kararlarında da prefabrik yapıların, 3194 sayılı İmar Kanunu anlamında "yapı" niteliğinde olduğu ve ruhsatsız olarak inşa edilmeleri hâlinde diğer yapılar gibi idari yaptırımlara tabi tutulabileceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, imar hukukunun temel amacı olan planlı kentleşmenin sağlanması, can ve mal güvenliğinin korunması ve çevrenin düzenli gelişiminin temin edilmesi ilkeleriyle de uyumludur.